理性分析MYF未来的价值

作为一名习惯潜水的业主，不时也会关注到邻居们对MYF的价值产生种种怀疑，甚至有退fang的想法，但好像也没人理性做过分析。鉴于众所周知的原因，不适合在业主群进行讨论，以免占用宝贵资源，所以在这分享下个人的一些见解，希望能够抛砖引玉，欢迎邻居们一起思考和探讨，共同为小区的繁荣添砖加瓦，增强信心，减少焦虑。

言归正传，首先，我认为MYF的价值在光明属于T0级，因为其具备最关键的特点，稀缺性。都说买房地段最重要，而MYF毫无疑问是光明的C位（至少目前）：有名校（深实验）、商业（万达、蓝鲸和未来ZF地块的WXC？）、交通（龙大出口、6/13号线双地铁口）、医疗（中科院东院）、文体（文艺中心、新城公园），以上都在1KM内，可以说面面俱到，要啥有啥。而具备上述优质资源的楼盘，目前来看，也只有JLT，这也是为什么前两年JLT能作为光明的标杆，领涨片区。但是光凭前面说的还不能算非常稀缺，因为如果周边可持续建新楼盘，这些资源都是会被共享的，稀缺性将大打折扣，如光明中心区。然而从深圳法定图则可以看到MYF周边土地性质，就可以发现已无住宅地块（除旧ZF地块调整），因为对面大草原都是工业用地，未来也不太可能再改成住宅用地，因为招商引资和发展才是王道，过分占用工业建住宅只是追逐短利，最终导致沦为睡城。从光明近几年ZF对楼盘的限价力度及招商引资成果来看，ZF并不是短利的。所以，综上而言，足以证明MYF的稀缺性，至少5年内都属于光明的领涨梯队，至于能涨到什么程度，还要看政策以及市场的反馈。

既然MYF属于C位出道，那么未来的房价和租金应该是什么段位呢？如果采取简单而保守的方式来评估，则可以参考隔壁JLT。但我认为未来价值应高于JLT，理由如下：
1、MYF住宅更纯粹，无过多的商业和外来人员，闹中取静；
2、楼盘体量小，当年首套刚需的高积分门槛决定了小区以自住为主，出售或出租的投资客比例相对较低，而市场流通量小再次体现为稀缺性；
3、与深实验距离更近，住小区的学生有更多的时间休息，上学路途也更安全，家长省心；
4、JLT属于东坑社区（非光明社区），未来如果学区划小，有被划出的风险，而MYF稳如老go；
所以，MYF的邻居们在未来选择出售和出租的时候不要轻易放出d价，应参考JLT，再从侧面（中介）了解小区的供需情况，如果供小于求（体现为好租好卖），则仍有较大的溢价空间。在这我大胆的预测下，待三年限售期结束，合理的单价应在9~10左右。当然这是结合宏观经济的一个预判，有时间再展开分析。

关于出租的价格，再分享一个思路，看大家是否认同。想当初，很多邻居买MYF就是看中旁边的学校，甚至有邻居提前租住周边小区来增加入学积分，奈何当前ZF的就近原则并不能确保MYF业主的子女能上，反而让一些周边较远小区（星*、新*）的业主也能来这边上学。这种情况下，如果我是较远小区业主，在学位确定后，完全可以租MYF来让小孩上学更轻松和安全，而自己的房子选择出租，这样他只需要支付房租的差价，即可享受在家门口上名校的便利。所以，只要这种需求存在且强烈，MYF的租金就可以往差价上考虑，例如星*租金5K，家长普遍愿意为这种便利付出2K，则租金就可以设置在7K以上。即使将来ZF将学区划小，则这种需求会相应减少，租金可能受影响，但房子本身价值（又是稀缺性）却大幅提高，可以说是稳zuan不pei。

看到这里，邻居们应该对MYF未来的价值有了认识，希望能建立起信心，放心持有，安心还贷，享受未来的红li。第一次码了那么多字，后续也会基于MYF周边的发展、政策变化及大家的回帖，做持续的更新和分享。如有说的不对的地方，欢迎指正，但请外面的黑子自重，和谐才是王道。