对当前地产政策的看法

01

楼市的状态，大家都有感知，真没啥好写的！

可政策没闲着，五花八门！

救市也卷到极致了！

比如，作为六朝古都的南京，短短几天内，发布了三个重磅的消息。一是彻底退出限购，二是启动“购房入户”，三是再启“以旧换新”。房价还在上涨的成都，竟然也彻底退出了限购！而且，还提出，以后办公用房、产业用房、公共住房，都可以通过存量租购来解决。

其实，救市的心思，都坦露无遗：有效购买力有限，而市场情绪日渐低下，那就以最彻底的手法、最快的节奏，尽力捞到存量蛋糕的最大部分。南京、成都、杭州等，都是新一线城市，也是年轻人向往的城市，过去一直在昂着头“筛人”，现在也直接下场抢人、抢钱。

回顾这些年，消费领域的各种政策，不管是房子、汽车，还是旅游、吃喝拉撒，尽是鼓励你消费、刺激你花钱的节奏。甚至，就连社保和民生属性强的生育、养老等，都要把它们和刺激消费挂上钩！但肉眼可见的是，刺激消费的政策边际效应，变得低效了，真实原因是什么？

再多说一句，当下还有一种趋势，评估市场潜力时，总喜欢把没有卷入到这个市场中的百姓当作购买需求。比如，坐在马桶上盘算，如果全国人民每人吃一串糖葫芦，那就是14亿，这个市场很大啊！想想都激动。再比如，有2.9亿农民工、3亿新市民，每年就业1200万大学生。

任何一个消费领域，这都是蓝海啊！

当然，也包括楼市！

02

这几年，产业转型阵痛，超过了想象。落后产能的淘汰、迁出，外贸形势的骤变，地产、金融等被整顿或供求关系逆转，机关国企减薪等，都叠加一起、同步发生，导致数以亿计的普通百姓，这些行业好的时候，尚能跟着喝汤、啃骨头，现在形成一个巨大的，需要兜底的群体。

这个兜底，除了育儿、失业、养老等领域的社保补足，更包括政策关怀，以消除对未来产生巨大的恐惧感。这不是危言耸听，而是切切实实存在的。比如，这两年尽管存款利率一降再降，但储备现金流的趋势不断强化，抢大额存单，甚至坐飞机去异地存款（就因为高了几个BP）。

网上有各种关于年轻人热衷于存钱的消息，典型如“存款特种兵”“屯黄金”“为何年轻人热衷存款”等等。另一面，就是节俭型消费，甚至出现“反消费主义”。当然，并不是军大衣就比大鹅保暖，而是对未来不确定性，不得不紧缩消费，行为趋于保守，这是人性使然。

谁不想吃得好、穿的好、住的好！

而且，近些年舆论环境偏负面的太多，隔一段时间，就会热炒一类现象，比如降薪裁员，幼儿园关门等等，房地产领域就更多了，这就使得行为更加保守。本来国内的消费力就不足，还把大量的钱存到银行，负面情绪扩散也导致行为愈加保守，怎么可能让市场好起来呢？

03

各地刺激楼市，无可厚非，但把这些五花八门、卷到极致的救市措施加总在一起，是一种什么感觉呢？

那就是，地方“过于急迫”的心态昭然！

越是急迫，意味着心越虚！

给老百姓的信号是，政策没有最优惠、只有更优惠，门槛没有最低，只有更低。再加上楼市微观层面负面消息不断，除了不得不入市的刚性购房者，其他人的最佳选择，就是等待和观望。当这种微观一致的预期在市场上屡屡兑现了，就更加强化了有这种预期的更随者。

于是，即便2023年二手住房交易量大幅增长，今年一季度也不错，但新增挂牌量涨幅远大于销售量，导致在售二手房规模越来越大，房子“越卖越多”。本质上，政策意图和预期出现分岔。

或者，微观体验和宏观意图，有点脱节！

现在要做的，其实就是让有钱人敢消费、爱消费，让中产和没钱的人有信心、能赚到钱。这里再讲讲“有钱人”的消费问题。从房子的角度来讲，国内的有钱人还真的难以买到豪宅。

过去，商品房市场很红火、价格涨得很快，但没有真正的豪宅！

一方面，住房保障发展不足、投入不够，执政心理上过不去，导致商品房道德化、道德非市场化。于是，商品房市场发展有负罪感（主动或被动）。商品房项目被捆绑了太多的责任，比如有竞配建、竞自持、“90/70”，还有限地价、限房价、限制销售等，总之是五花大绑。

发展到最后，低密度、别墅类被彻底禁止了！

这样的情境下，能打造出豪宅吗？

这只是其一！

另一方面，豪宅是具有独特的、稀缺的、不可替代的资源价值的房子。比如独特的历史价值、人文价值、地段价值、景观价值。由此，豪宅数量一定是稀缺的。我们是这么想的，但不这么做。

比如，某核心区、CBD，原来的规划说的好好的，打造低密度的、空间适宜的豪宅居住区。但新官不理旧账，新官要有新规划，要实现新政绩。后面的政府为了卖地，要么通过旧城改造、要么改变功能，要么在隔壁再规划一个，硬生生打造出多个功能相似甚至重叠的豪宅区。

结果显然，遍地都是豪宅。出行的密度拉高了，片区容积率拉高了，出门就堵车，一下雨就看海，稀缺的资源被遮挡了、共享了，或干脆改为房地产项目了，也就没有真正的豪宅了。

仅仅过了十几年，中心区的二手豪宅项目，就面目全非了。这么下去，估计很快就要更新了。近期，各地豪宅热卖，与二手房倒挂的价差刺激效应，远大于房子本身是否具有豪宅属性。

比如，上海静安区的中海顺昌玖里！

这也是为何，香港撤辣，房子被抢，单看房屋的品质，就把我们摔出几条街了。留住资金、鼓励投资，房子是一个载体。对很多富人来讲，个人和家庭的终极消费，其实就是一套真正的豪宅。

04

无钱的人消费不起，中产不敢消费，有钱的人没地方消费！

用在楼市上面，比较恰当！

我们的产能主要是面向全球的，当外需下降，我们就必须要转向内需。但长期外需导向，内需是不足的。这种不足，一方面表现在应对庞大的供给，需求显示不足；另一方面是有效需求不足，或有支付能力的需求不足。这在商品房市场表现更加充分，因为商品房长期高房价。

但是，政策工具箱里，只有刺激需求的政策，供给端的很有限。说到楼市政策，尽是怎么刺激（或调控打压）的政策，但供给侧改革的推不下去。比如，一直被强调的保障性住房，实事求是讲并不是很到位。扣除棚改安置，保障房覆盖率就在5%左右。近期，国家很强调自上而下推进配售型保障房建设，但根据公开的数据，量很少，地方推进的积极性不高。

当下，楼市主要矛盾是，百姓对美好人居的需求与支付能力不足的矛盾，或者讲是供给不适应需求的矛盾。背后，既有供给侧改革推进力度不够的问题，也有居民收入基本面修复不够的问题。

房地产高速发展过去了，但其支柱产业的地位、对经济的高贡献没有改变。因为，哪怕美国这种早已完成城市化的国家，2022年房地产占其GDP的比重是11.5%。因为，每个人都有住进更好房子的需求，房屋买卖和租赁、房屋装饰装修、物业管理相关的服务业有很大空间。

我国未来也一样，就算盖房子少了，但地产永远是个超级行业。经济的核心是“衣食住行，吃喝玩乐”，最大开支就是房子，奋斗的终点也是搞个好房子。我国城镇居民消费支出中，食品烟酒占比最大，2023年为9495元，占比28.8%，居住消费7822元，占比23.7%，排在第二位。

再看美国。

美国居民家庭最大支出，就是住房。2020年，美国人均居住消费支出8529美元，占比34.9%。看美剧会发现，美国人在房屋改造（厨房、浴室、屋顶、楼梯）、花园修葺和物业税等方面支出较大。

目前，“衣食住行”领域，我国居民在“衣食行”方面解决的挺好了，开始向精细化方向发展，但住的空间还很大，且差距也很大、需求也很急迫，这本身就是发展空间。必须要改变在需求端给购买力鼓劲加油（看好你，一定行），但供给端回避事实，迟迟不突破的局面。