杭州新政后有房价跳涨30%！是虚张声势还是底气十足？

杭州是妥妥的中国房地产信心，如果说成都是楼市成交第一城，那么杭州是妥妥的中国地产第一城，不论是土地市场还是交易市场，杭州在过去10年都是中国唯一的存在，甚至热度超过了深圳！

从“史上最严”限购政策到“不限购”时代，楼市“顶流”——杭州用时1008天。

5月9日，杭州官宣全面取消住房限购，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格，并且在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，即可申请落户。最重磅的所有购房者

新政出台背后，杭州二手房均价已回落至2021年四季度水平，而此番释放的政策暖意，能否激活已然转冷的杭州楼市？

因为政策刚刚落地，但媒体上的报道明显是不一样了！相比其他城市松绑政策好像成了挂牌的口令，杭州是目前为止，唯一一个出台新政，有媒体开始报道有涨价的城市，果然是中国房地产市场的天花板，楼市的宇宙中心！

媒体报道：在取消限购政策后的首个工作日，杭州市的房地产市场便呈现出前所未有的火爆态势。众多卖家如同八仙过海，各显神通，纷纷提高了房源的挂牌价格，试图在新政的利好下获取更高的收益。其中，不乏有卖家将挂牌价上调了高达30%的幅度，这足以显示出市场对此次政策调整的积极预期和坚定信心。

在资本市场方面，受全面放开限购消息的刺激，杭州本地上市房企如同得到了神助攻，滨江集团、绿城中国等纷纷大涨，犹如一只只翱翔在蓝天的雄鹰，展现出强劲的发展势头。其中，广宇集团、南都物业更是以涨停价收盘，市场反应热烈程度可见一斑。

认真看这个新闻，因为是挂牌价，不是成交价，所以多少有点哗众取宠的意味，毕竟挂牌价格的背后可能是底气十足，也有可能是虚张声势，甚至可能就是少数中介公司的一个宣传手段。

这么不重要，那么到底杭州会不会再涨起来？

首先：杭州的最近市场如何？

今年1—4月，杭州市区新房成交量188.3万平方米，新房热度持续下降。另据克而瑞数据，今年4月，杭州市商品房成交缩量明显，405个项目成交商品房4771套，环比缩减41.37%，同比缩减57.87%；成交均价微涨，为30425元/㎡，环比涨幅1.86%，同比下跌6.46%。

回顾新世纪杭州楼市开始飞腾以来，算上这次，一共经历了4次买方市场时代：

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第一次：2008年——2009上旬

持续一年左右：受次贷危机影响，四万亿救市计划全面拉动楼市，杭州顺全国大势，动荡一年后快速拉升。

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第二次：2011下旬——2015上旬

持续四年左右：受浙江民营经济担保、拆解利率等影响，原炒房资金后继不够，单独杭州市场震荡2年左右，2014年下旬全面放松，2015年继续加码并开始拆迁后，逐步恢复。

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第三次：2018年下旬——2019年下旬

持续一年时间左右：随着严厉抑制房价上涨势头的高压下，拆迁全线停止，调控性政策都开始全面加码，全国楼市开始下跌，杭州楼市也进入调整期。但随着深圳的拉升，以及杭州网红经济的活跃度，2020年开始恢复。

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第四次：2021年下旬——至今

从2021年下旬开始到现在已经调整已经3年半，现今的杭州楼市状态实际上已经影响土拍市场了。

从之前规律来看，随着土地收入的影响，随着房地产相关行业危机的加深，救市是必须的，救楼市就是救经济！

4月29日，杭州市区第4轮土拍共涉及宅地5宗，分别位于上城区四七堡单元、丁桥单元，滨江区浦沿单元，萧山区钱江世纪城和余杭区未来科技城。其中，四七堡单元地块因故终止，其余4宗地块总建筑面积60.84万㎡，起始总价115.1亿元，以“价高者得”原则进行拍卖，所有地块均设定了新房限价。

上城区丁桥单元地块规划建筑面积约4.88万㎡，新房限价34370元/㎡，最终经过26轮报价，由竞买人中天美好集团和海威置业联合体以9.53亿元竞得，成交楼面价19527元/㎡，溢价率15.09%。

滨江区浦沿单元地块建筑面积7.1万㎡，地块起始价14.25亿元，起始楼面价20075元/㎡，新房限价39000元/㎡。该地块由龙湖以总价14.35亿元竞得，成交楼面价20216元/㎡，溢价率0.70%。

杭州第5轮土拍将于5月16日出让，但从地块质量来看，多为远郊地块，预计热度难有起色。杭州急需提振市场信心。

其次：杭州的政策力度如何？

杭州过去一年多时间也经历过了多次宽松政策，但是市场依然持续下滑，所以本次虽然政策力度很大，但是不是会立竿见影，全面扭转需要看政策本身的内容：

杭州房地产市场曾于去年10月松绑限购范围，即2023年10月16日发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》，住房限购范围由原来上城区等9个区，缩小至上城区、拱墅区、西湖区、滨江区等4个区。

随后，杭州于今年3月进一步放开二手房限购，即2024年3月14日，杭州市发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，明确取消在上城区、拱墅区、西湖区、滨江区购买二手住房的购买条件和购买套数的限制。

杭州的信贷政策进入历史最宽松阶段！

只要在所购住房城区无房即可认定首套，也就是理论上在杭州十区三县市可以有13个首套名额。

只要在所有住房城区仅有一套住房且正在挂牌出售，就可认定首套，理论上，在杭州十区三县市都有一套住房但都已经挂牌在售（你懂的，挂牌不一定真要卖），依然有13个首套名额。这意味着绝大部分客户其实都可以变成首套客户，享受首套房的首付和按揭利息。目前全国如此操作的仅有杭州。

此前非限购区宽松的信贷政策这次创新地延伸到了主城区，可以毫不夸张地说，杭州的信贷政策已经是历史最宽松，比2014-2016年不限购期间还要宽松。

Hangzhou

简单的说也就是杭州未来全部首套，所有人都可以享受3.75的房贷利率。这一点对其他城市影响非常大。

在利好政策的催化下，杭州新房市场会出现缓慢的温和复苏态势，但受限于供应规模和结构，成交规模难以实现大幅回升。在此轮楼市宽松周期具有标志性意义。

虽然杭州新政内容很丰富，但是这一波全面放开限购的城市对已经松绑限购的城市影响不大。

短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍存等因素依然制约着房地产市场企稳，目前房地产行业所面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争等方面都存在压力。

在房地产库存积压的背景下，楼市稳定依然需要更多时间。

最好简单的总结一下

1：涨价30%估计是少数中介公司的业务员当笑话讲的，实际市场起码在半年内是不可能出现这么激进的价格变化。

2：但媒体出现了这种30%的挂牌价格上涨宣传，证明了市场需要信心，信心比黄金更重要。

全国房价的龙头依然要看京沪深，杭州虽然习惯了独立行情，但不可能拉动全国。

3：杭州单纯看房地产市场，很多时候代表意义甚至超过北京上海深圳，杭州作为全国房地产第一城，土地市场是最典型的代表。杭州的政策到底影响如何——核心还是看下周二，杭州第五批次的土地出让是不是会给市场真正的信心！