龙华新盘摩肩擦踵，宝中大景观纯四房住宅来袭

周末，老牛和几个客户转了圈华侨城、深圳湾、大南山，高强度地看了好几套高总价二手房。相比去年10月前，看房情绪明显高涨，业主的心气也更足。但是，包裹心气的外衣吹弹可破，10%左右的议价幅度很普遍，买房市场没有完全转向。成交量起来，成交价格才能有继续向上摸索的机会。现在卡在要起不起的拉扯状态，往往在这种时候，对于准备入手的买家来说也许是好时机，不排除部分业主趁市场关注度起来之际积极出售。

新房也一样，交易上去后，开发商的底气就会慢慢沉积构筑，前期主要体现在定价优惠力度的回收。但是，新房货量大，个盘与个盘之间的竞争大，在没有形成一致预期的情况下，目测买卖双方的拉扯还需时日，尤其是对于那些位置一般，产品力一般，或者打不出差异化的新盘而言。

话说回来，综合全面的新盘又能有多少呢？所以以价换量还是当前深圳新房市场的主旋律。其实能够“以价换到量”都算不错的了，大家现在买房，理智分析盖过情绪上头，有些项目即便价格到位，买账的也不一定就多，还要撑着。

言归正传，上周（3.17-3.23）有两个新盘获批预售许可证，市场持续上新。

1.「鹏宸云筑」二期已取证，月底开盘四房约530万起

鹏宸云筑二期6号楼已获批预售许可证，随即在3月22日（周六）开放实体样板间，并开启冻资环节，计划3月30日线下开盘选房。

本批次房源共计153套，涵盖建面约104-121-148㎡四房起大户型，32层高，2梯5户。备案均价约6.14万/㎡，开盘折扣约93折，折后均价约5.71万/㎡，折扣率比上一批次的88折有所回收。

项目去年的市场关注度和实际热度都很高，首发的368套建面约81-124㎡开盘当日即售罄。可能本批次房源大户型为主，热情降温显著。

实际上，二期6号楼是项目东地块上定调比较高的一栋，备案均价和首发的相比相对稳定，折扣下来整体比上一批次贵约3800/㎡，同面积段户型总价贵了大概10万+。

考虑到本批次纯大户型，产品力方面整体相对更好一些，单元横向密度、和南向视距效果等方面都有改善，定价策略上偏乐观也能理解，总价浮动不算高。该总价四房和红山在售的三房差不多，同样总价但空间也更大，在龙华新房市场里，有比较优势。

2.「天健和悦府」坪山今年首盘，地铁口周边+深中坪山学区

天健和悦府7栋A/B/C已获批预售许可证，共计537套住宅，备案均价约3.71万/㎡，主推建面约75-99㎡三房户型。

2023年5月及7月项目已入市了两个批次，涵盖1栋、2栋和5栋，目前仍有房源在售。本次7栋三个单元位于东地块，31-32层高，2梯6户，预计今年年底带精装交付，折后均价约3.07万/㎡，总价约230-330万。

项目位于坪山区石井片区，毗邻燕子湖片区，后者被视为坪山的城市客厅。项目具备地铁口和深中集团学区要素的较大型纯粹社区，往北步行约300米可至深圳中学坪山创新学校；往南为地铁16号线石井站，一站可达燕子湖换乘深惠城际大鹏支线（建设中），预计1-2年内可通车，届时能够直通前海核心区、深圳机场，在对外交通上实现跃进发展。

天健和悦府总占地面积约7.6万㎡，总建面约33万㎡，围合式布局，容积率约4.77。一共13座住宅，约2833户住宅，分为东西两个地块。其中西地块1781户，商品房688户，企业自持租赁住房806户，公租房287户，车位略显不足，车位比约1：0.67；东地块1052户，车位比1：1.18。

3.「保利瑧誉府」宝中纯四房大视野新盘，3.28开放展厅

保利瑧誉府计划3月28日（周五）开放展厅，预计7月开盘。项目位于宝安中心区西翼，金科路和罗田路交汇处，与2024年开盘的中铁阅臻府相邻。其西南面的地块规划为街心公园和学校（规划九年制），视野开阔，直面前海湾、腾讯企鹅岛；东北面为西南中学高中部，视距大，宝中城景一览无遗。

项目总建面约8万㎡，1栋两单元住宅，44-45层高，4梯5户配置，总户数约403户，车位比1：1.29，主推建面约114㎡4房（东北向）、约122-123㎡4房（看海）、约138-143㎡4+1房（看海）。据说得房率超100%、专梯入户，加上大视野景观，综合要素高。

即便项目与宝中的核心资源有一定的距离，且比较靠近广深沿江高速，但产品力优秀搭配宝中的地段价值，决定了该项目的下限不会低。参考中铁阅臻府约8.61万/㎡的备案价格，没有限价要求的保利瑧誉府的备案均价可能会冲击9字头，对比11.8万的都市茗荟二期，价差优势更明显。

4.「卓越珺奕府」二期即将加推，预计3.29样板间开放

卓越珺奕府位于龙华区龙胜北片区，布龙路西侧，可方便连接福龙路，临近地铁4号线/城际深大线（建设中）龙胜站。

项目总建面约31万㎡，包含7栋超高层住宅、1所幼儿园，规划商品房约1821户，回迁房315户。1栋和2栋已推出，备案价约5.65万/㎡，目前仅有少量房源在售。

二期即将加推3栋，共约313户，可售309户，包括建面约83㎡-89㎡三房两卫，建面约98-114㎡四房两卫。样板间3月29日开放。

5.「红山华府」3.29开放样板间，深高北学区两房总价约475万起

红山华府样板间3.29开放，预计4月中旬左右开盘。项目的主要卖点为深高北学区内，主推建面约63-78㎡2-3房，吹风价7.5-8.1万/㎡。推算可知，两房总价约475-545万，三房总价约580-635万。

项目占地面积仅5000㎡，建面约3.59万㎡，容积率5.17。为1栋两个单元单体楼，其中可售商品住房位于1栋一单元，2梯6户，约186户，其余为回迁物业。地面最高33层，地下2层，总户数约352户，规划车位216个，车位比1：0.61。

注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。

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