居家买房,龙华500万选上塘还是壹城?
最近接到很多客户咨询:在关内上班,楼盘小区要好点,最好离原上班区域近,最好要地铁,有学区需求,总价500万想要3-4房能买到哪里?
一、需求分析,买龙华的群众
还要兼顾升值转手考虑,有客户说自己看过福田和龙华的房子在对比,觉得福田离上班区域近,但是想买3房,福田区位是好,也哪里都方便,不用挤梅林关;但基本只能偏点的老旧小区,有点不甘,也想来龙华区看看,要我给他龙华有什么选择!
接触的来龙华看房的客户和朋友,基本都是年轻群体比较多,对于地铁、楼龄、商业比较看重,同时考虑以后要换房和升值潜力。
龙华不得不提深圳北站,集高铁、地铁、城轨于一体,规划是高铁商务区,暂且动工的少,不过都是空地覆绿,建起来会相对快。
都说龙华是福田的睡城,最大的产业就是富士康,隔壁的坂田还有华为和天安云谷。但是龙华的配套和规划也在2010年后都逐步兑现,包括一些市政配套、图书馆、美术馆,还有医疗教育资源也在慢慢弥补,不过要忍受的是早晚高峰开车出行还是容易堵车。
二、总价500万的预算,想要正规3房,推荐选老华哪个片区呢?
龙华城区面貌好的区域,主要集中在4号沿线,民乐—龙胜这段,而且4号线虽然人多拥堵,但是出行效率高,去福田中心区很快,而且经过福田口岸,好多往返香港的人士会租住在4号沿线,经常在地铁上能看到拖着行李箱去香港,租金也相对较高。
想要小区楼龄新,主要关注4号地铁沿线楼盘。最近福田的梅林关片区,新一点有小区的只能买2房,如星河盛世;而金域华府2+1房要520万以上。红山片区500万内只能买2房,如水榭春天,中航天逸,华业玫瑰四季小3房也要530万。
500万内总价,想买地铁、楼龄新的正规3房,相对推荐上塘片区;如果想要4房,龙华壹城中心就是比较多人关注,成交很活跃,目前这两个片区是关注度和成交都相对活跃。
三、500万3房热门楼盘推荐
上塘片区:
从目前二手成交量统计可以看出,整个上塘片区成交最活跃的楼盘就是:港铁天颂、特发和平里,都是次新盘,位置相临。
通过上图可以看到,片区面貌新,基本都是新楼盘,没有农民房,有2条地铁线4号和6号线,地铁出行便利。
港铁天颂和特发和平里,主力户型都是3房起,其中和平里的一房是商务公寓,不带学区。
片区还有几个新项目在施工当中,上塘地王金茂府预计今年开盘,还有恒大的旧改在紧张的施工中,片区预期比较看好,学区是带高峰学区,中考8大录取率排深圳前50名,也算是中上学校,自住性价比较高。
近期成交二手房源,数据供参考
(1)港铁天颂:楼间距宽、视野好
1. 交通:地铁四号线龙胜站C出口直接接驳小区,通过风雨连庭刷卡进小区,非常方便,也安全,真正意义贯彻了“地铁回家风雨无阻”。
2.园林性质:港铁天颂容积率很低,且楼间距宽,私密性好,人车分流。小区主要由连排别墅和小洋房及叠墅和9楼高层组合,园林环境好,物管安全,小区很居住群体纯粹,最小是88平3房,自带中小型商业,暂时还未开业。
学区。
3.税费:次新楼盘,原价比较高,相对老点的小区而言,增值税较少。目前单价在5.7万/平左右,通常一套89平的3房2卫,全部税费在22万左右。
(2)特发和平里:
1. 共分两期开发,临近四号线龙胜地铁口,去深圳北站和红山也很便捷,在建的6号线也在一期旁边有站点。
2.特发小区一期由1栋32层商务公寓,及8栋31层高层所组成,主力户型为82-135㎡三房四房,另有88-89㎡绝版小复式。
目前和平里单价在5.5万/平—6万/平,而旁边的尚峻开盘6.2万/平,金茂府是上塘地王,楼面价5.6万,说是开盘预计8-10万。
(3)壹城中心:
龙华的大型旧改项目,壹城中心体量非常大,建筑面积300万平,商业总共就有50平万,相比龙华九方才10万平,总户数也1万多户。
还有一个特点就是户型使用率高,76平可做3房,89平可以做4房2卫。
近期壹城的二手成交房源
壹城总共住宅分为10区,小区自带幼儿园和龙华第二实验学校,户型种类多,最小76平3房,成交总价400多万。
价格:市场上的二手单价在5.5万/平-6.2万/平,各区价格略有点差异,例如:壹城五区75平价格410万,单价在5.4万/平。
五区89平目前最便宜520万,单价在5.8万/平;而壹城九区83平的三房价格在470万单价在5.6万/平,104平是5房价格在610万,单价在5.8万。
2. 很多客户认为买二手税高,殊不知壹城的二手房增值税费很少,比如5、6区,税费相比一手房相差不大。因为部分二手房是当时业主通过做高杠杆买的,好不容易等到交楼期急于出手,基本都是原价出手,只需契税,税费跟一手一样样的。
3. 壹城中心的户型使用率非常高,89平就是4房2厅2卫,95平就5房,104平5房基本户型采光也非常好,适合改善性居住的客户。
4.周边旧改多,商业规模大,生活购物便利。体量大,房源放盘量也多。
二手差额税费少,原价过户就只有契税。
想要4房,500万出头想要次新确实选择不多,壹城是个选择,也是品牌开发商物业。
自带超大型商业,购物便利,老城区入住后人多车多。
四:置业建议
500万左右3-4房,想要地铁、楼盘次新,基本关注上塘片区和壹城两个区域最多。上塘能买个3房,和平里、港铁天颂、曼海宁都可以买到,上学便利。
而壹城500万出头就能买89平4房2卫,户型赠送多是亮点,多一个房间,也是次新盘,5、6区的价格增值税少,原价过户就只有契税。
壹城的大商业体、再加人流量大,以后入伙后交通也会比较紧张的。
最终还是根据自己的家庭需求,自己看房多对比,找到好户型,然后留意放盘价格,淘到好盘。
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