深圳房企兴衰史:你方唱罢我登场
来源:未来城视/李咏涛
“眼看他起朱楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了。”
一夜之间,中国房地产经历了红楼梦般的兴衰。
奥地利经济学派代表人物罗斯巴德在《美国大萧条》中说:
“一个国家中所有精明的企业家怎么会同时犯下这样的错误?
为什么人们会在顷刻间发现他们的这些失误呢?
这就是周期性需要解释的主要问题。“
这一幕并不稀奇,
大多数人一生中总会遇到一次。
在中国房地产开发模式起源之地,
深圳房企经历了一个经济周期的“完美风暴”。
城市永不落幕,
房地产模式更迭之后依然继续,
而这场权力的游戏,
玩法大不一样,主角必然更迭。
从更长远的周期来看,
深圳房企在中国经济中的开创性作用,
值得被铭记。
深圳房地产企业,
曾经是改革开放时代最好的形象设定。
土地市场化是
中国走向社会主义市场经济的重大标志、核心引擎,
深圳房企有开创之功。
在深圳特区制度破冰年代,
房企是急先锋。
1980年代,敢为全国之先的深圳房地产开创了许多制度先河。
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1998年中国住房商品化之前,
深圳已经在住房开发领域大步前进,
面向港人销售外销房,并移植香港经验,
引进了“楼花”、“按揭”、“物管”等新模式。
1990年代,深圳房地产市场意气风发。
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土地市场化、住房商品化,
被认为是中国经济奇迹的基本动力之一。
在这个土壤上生长的房企,
自然能长成参天大木。
房地产是中国最大的造富运动,
然而,最初获得这一游戏权力的,
是地方国企,民营企业并无资格。
深圳房地产的第一波势力,
是国有企业特别是基建工程兵系统改制而来,
同时,深房、万科、金田、招商蛇口、华侨城等
也于八十年代中后期杀入房地产领域;
这些国有背景企业还获得了上市融资的“特权”。
福田白沙岭片区,是基建工程兵的大本营,也是深圳最早开发的连片住宅区。
少为人知的是,
深圳国有房企,曾经心怀世界、雄心万丈。
深房1990年代初在香港及美国、加拿大、澳洲投资,
1993年深圳锦绣中华在美国奥兰多开分园(2004年关闭)。
早早就积累了财富的深圳房企,
普遍性大规模实施多元化战略——
深房集团有下属企业42家,
涉及酒店、贸易、装修、门窗制造、清洁等很多互不相关业务;
万科曾涉及包括市政井盖、时装模特等50多个行业;
多么熟悉的信心爆棚、盲目扩张,
1993年宏观调控,1997年亚洲金融危机两轮冲击,
深圳国有房企受伤严重。
香港熊谷组投资的地王大厦,是1992年土拍“地王”,而熊谷组的没落是房企因膨胀而失败的最早案例。
房地产不再是一个暴利的“游戏”
以至于2001年深圳市政府出台政策,
鼓励国企退出竞争领域,房地产也是重点退出领域:
“对于国有经济应当收缩战线、整合提高的领域,包括建筑施工、房地产开发、旅游业等,要分门别类,认真整合,有的保留,有的退出。”
(据2001年深圳市政府《关于进一步加快我市国有企业改革和发展的实施意见》)
深圳房企的起源、发展与“撤退”,下图为成立于八十年代深圳房企股权关系演变示意。
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恐龙消失了,
世界却再一次生机勃发。
新的捕猎者,
将创造更加不可思议的世界。
1998年取消福利分房,
中国住宅商品房化开发大时代启幕。
深圳房地产进入战国时代,原来地方国企的地盘被抢夺,
深圳城市化从罗湖拓展到全境。
深圳梦加上市场化、专业化,造就了大地产开发力量:
其一:拥有国有背景的上市公司,
如万科、金地、招商蛇口、华侨城、中海、华润置地在深圳发展并走向全国;
其二:一些建筑施工打工仔,演变为民企大鳄,
代表性企业是星河、京基、鸿荣源、绿景、卓越、佳兆业、新世界等,以潮汕帮最为“凶猛”。
经过20多年开拓,
深圳房地产开发,成鼎足之势:
民营地产突飞猛进,
而央企替代地方国企,借助资本力量更加强大。
据不完全统计,深圳20年地产开发中,国企开发的项目占比超过六成。
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出身“卑微”,
但从不缺乏想象力。
京基老板陈华,在初尝地产甜头后,
即大胆砸钱让美国前总统在深圳卖楼。
民营房企“胆大包天”,是它们成功的要素之一。
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克林顿代言深圳楼市之际,正是深圳房地产起飞前夜。
从2003年至今20年,
我们选取3个年份深圳房企销售金额排行榜,
对比之下,在房地产开发领域有明显的“国进民退”现象。
2003年,深圳房企销售额排名,6席民企;到了2023年,民企只剩下3席。
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2010年万科率先实现“千亿计划”后,
2018年全国有多达30家房企销售额破千亿,
这一汽车、互联网业无法企及的业绩神话,
背后是房地产开发“高周转”的胜利,
是土地与资本的媾和。
高周转的疯狂升级是“高负债”模式,
这演变为今天的众所知晓的地产危机。
高周转顺利连接资本之后,
谋求的是寸土寸金的土地资源,
而得到它只有两种方式:拍卖、城市更新,
背后都是“价高者得”的逻辑。
于是我们看到,
中国最贵土地在深圳的不断诞生。
除了泰禾院子,2016年拍下A816-0060龙华金茂府地块,也创下了关外最贵记录。
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然而,仅仅四五年间,
导致中国房企资本泡沫破裂。
曾经在2018年高峰期的公司市值,
大幅跌落。
这是意想不到的时代之变,
也是意料之中的回归常识。
深圳房企上市公司市值大缩水,恒大缩水280倍,万科缩水近6倍。
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房地产演变为一个资本游戏,
2015年始发的宝万大战是一个标志性事件。
在中国市场经济和房地产业最资深的万科,
穿越了无数的经济周期和危机事件,
万科的经历,
就是一部是资本与地产分分合合的故事。
从深特发到华润再到深圳地铁,万科的故事也是一部国有民营之间的爱恨情仇。
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一夜之间,
深圳房地产变色。
曾经被迫关停并转的国有房企,
或被动接盘、或出动出击,
再次雄起。
2022年以来,深圳最值钱地块先后被国有房企或资本收入囊中。
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不仅是黄金地段的黄金项目,
深圳未来土地供应主渠道——城市更新,
国有企业无疑具备更大优势。
按照深圳最新城市更新政策,
在区政府成为主导者后,地方国企还可能成为城中村的开发主体。
链接:深圳决战“城中村”,超级开发商浮出水面
深圳已批复的十大城市更新旧改项目中,华润(国企)和鸿荣源(民企)分列三席。
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深圳地方国企,
开始成为重要片区的开发和运营商。
深投控在河套、深圳湾超总、香蜜湖,
特建发在海洋新城,深业在车公庙,深铁置业沿轨道枢纽……
新的城市战场,
深圳地方国企更深介入城市与房地产开发,是2001年国企改革政策的大反转。
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这种变迁,
深刻地体现了房地产成为资源型行业的特征。
它本身不是创新产业,
它被限制与金融的联合,
它只需要被占有。
从这个角度看,
民营企业自然不再是主角。
不过,
历史总是一轮一轮的,
民企的效率和专业能力,
总是会为它们迎来未来的一天。
从新看本文的开头,
那段历史,可能就是未来。