深圳房企兴衰史：你方唱罢我登场

来源：未来城视/李咏涛

“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。”

一夜之间，中国房地产经历了红楼梦般的兴衰。

奥地利经济学派代表人物罗斯巴德在《美国大萧条》中说：

“一个国家中所有精明的企业家怎么会同时犯下这样的错误？

为什么人们会在顷刻间发现他们的这些失误呢？

这就是周期性需要解释的主要问题。“

这一幕并不稀奇，

大多数人一生中总会遇到一次。

在中国房地产开发模式起源之地，

深圳房企经历了一个经济周期的“完美风暴”。

城市永不落幕，

房地产模式更迭之后依然继续，

而这场权力的游戏，

玩法大不一样，主角必然更迭。

从更长远的周期来看，

深圳房企在中国经济中的开创性作用，

值得被铭记。

深圳房地产企业，

曾经是改革开放时代最好的形象设定。

土地市场化是

中国走向社会主义市场经济的重大标志、核心引擎，

深圳房企有开创之功。

在深圳特区制度破冰年代，

房企是急先锋。

1980年代，敢为全国之先的深圳房地产开创了许多制度先河。

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1998年中国住房商品化之前，

深圳已经在住房开发领域大步前进，

面向港人销售外销房，并移植香港经验，

引进了“楼花”、“按揭”、“物管”等新模式。

1990年代，深圳房地产市场意气风发。

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土地市场化、住房商品化，

被认为是中国经济奇迹的基本动力之一。

在这个土壤上生长的房企，

自然能长成参天大木。

房地产是中国最大的造富运动，

然而，最初获得这一游戏权力的，

是地方国企，民营企业并无资格。

深圳房地产的第一波势力，

是国有企业特别是基建工程兵系统改制而来，

同时，深房、万科、金田、招商蛇口、华侨城等

也于八十年代中后期杀入房地产领域；

这些国有背景企业还获得了上市融资的“特权”。

福田白沙岭片区，是基建工程兵的大本营，也是深圳最早开发的连片住宅区。

少为人知的是，

深圳国有房企，曾经心怀世界、雄心万丈。

深房1990年代初在香港及美国、加拿大、澳洲投资，

1993年深圳锦绣中华在美国奥兰多开分园（2004年关闭）。

早早就积累了财富的深圳房企，

普遍性大规模实施多元化战略——

深房集团有下属企业42家，

涉及酒店、贸易、装修、门窗制造、清洁等很多互不相关业务；

万科曾涉及包括市政井盖、时装模特等50多个行业；

多么熟悉的信心爆棚、盲目扩张，

1993年宏观调控，1997年亚洲金融危机两轮冲击，

深圳国有房企受伤严重。

香港熊谷组投资的地王大厦，是1992年土拍“地王”，而熊谷组的没落是房企因膨胀而失败的最早案例。

房地产不再是一个暴利的“游戏”

以至于2001年深圳市政府出台政策，

鼓励国企退出竞争领域，房地产也是重点退出领域：

“对于国有经济应当收缩战线、整合提高的领域，包括建筑施工、房地产开发、旅游业等，要分门别类，认真整合，有的保留，有的退出。”

（据2001年深圳市政府《关于进一步加快我市国有企业改革和发展的实施意见》）

深圳房企的起源、发展与“撤退”，下图为成立于八十年代深圳房企股权关系演变示意。

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恐龙消失了，

世界却再一次生机勃发。

新的捕猎者，

将创造更加不可思议的世界。

1998年取消福利分房，

中国住宅商品房化开发大时代启幕。

深圳房地产进入战国时代，原来地方国企的地盘被抢夺，

深圳城市化从罗湖拓展到全境。

深圳梦加上市场化、专业化，造就了大地产开发力量：

其一：拥有国有背景的上市公司，

如万科、金地、招商蛇口、华侨城、中海、华润置地在深圳发展并走向全国；

其二：一些建筑施工打工仔，演变为民企大鳄，

代表性企业是星河、京基、鸿荣源、绿景、卓越、佳兆业、新世界等，以潮汕帮最为“凶猛”。

经过20多年开拓，

深圳房地产开发，成鼎足之势：

民营地产突飞猛进，

而央企替代地方国企，借助资本力量更加强大。

据不完全统计，深圳20年地产开发中，国企开发的项目占比超过六成。

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出身“卑微”，

但从不缺乏想象力。

京基老板陈华，在初尝地产甜头后，

即大胆砸钱让美国前总统在深圳卖楼。

民营房企“胆大包天”，是它们成功的要素之一。

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克林顿代言深圳楼市之际，正是深圳房地产起飞前夜。

从2003年至今20年，

我们选取3个年份深圳房企销售金额排行榜，

对比之下，在房地产开发领域有明显的“国进民退”现象。

2003年，深圳房企销售额排名，6席民企；到了2023年，民企只剩下3席。

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2010年万科率先实现“千亿计划”后，

2018年全国有多达30家房企销售额破千亿，

这一汽车、互联网业无法企及的业绩神话，

背后是房地产开发“高周转”的胜利，

是土地与资本的媾和。

高周转的疯狂升级是“高负债”模式，

这演变为今天的众所知晓的地产危机。

高周转顺利连接资本之后，‍‍

谋求的是寸土寸金的土地资源，

而得到它只有两种方式：拍卖、城市更新，

背后都是“价高者得”的逻辑。

于是我们看到，

中国最贵土地在深圳的不断诞生。

除了泰禾院子，2016年拍下A816-0060龙华金茂府地块，也创下了关外最贵记录。

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然而，仅仅四五年间，

导致中国房企资本泡沫破裂。

曾经在2018年高峰期的公司市值，

大幅跌落。

这是意想不到的时代之变，

也是意料之中的回归常识。

深圳房企上市公司市值大缩水，恒大缩水280倍，万科缩水近6倍。

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房地产演变为一个资本游戏，

2015年始发的宝万大战是一个标志性事件。

在中国市场经济和房地产业最资深的万科，

穿越了无数的经济周期和危机事件，

万科的经历，

就是一部是资本与地产分分合合的故事。

从深特发到华润再到深圳地铁，万科的故事也是一部国有民营之间的爱恨情仇。

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一夜之间，

深圳房地产变色。

曾经被迫关停并转的国有房企，

或被动接盘、或出动出击，

再次雄起。

2022年以来，深圳最值钱地块先后被国有房企或资本收入囊中。

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不仅是黄金地段的黄金项目，

深圳未来土地供应主渠道——城市更新，

国有企业无疑具备更大优势。

按照深圳最新城市更新政策，

在区政府成为主导者后，地方国企还可能成为城中村的开发主体。

链接：深圳决战“城中村”，超级开发商浮出水面

深圳已批复的十大城市更新旧改项目中，华润（国企）和鸿荣源（民企）分列三席。

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深圳地方国企，

开始成为重要片区的开发和运营商。

深投控在河套、深圳湾超总、香蜜湖，

特建发在海洋新城，深业在车公庙，深铁置业沿轨道枢纽……

新的城市战场，

深圳地方国企更深介入城市与房地产开发，是2001年国企改革政策的大反转。

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这种变迁，

深刻地体现了房地产成为资源型行业的特征。

它本身不是创新产业，

它被限制与金融的联合，

它只需要被占有。

从这个角度看，

民营企业自然不再是主角。

不过，

历史总是一轮一轮的，

民企的效率和专业能力，

总是会为它们迎来未来的一天。

从新看本文的开头，

那段历史，可能就是未来。