超半数报价下跌！7.3万套库存压顶，深圳老破小“大考”将至

深圳的房子，似乎比以往任何时候，都难脱手，尤其是“老破小”！ 

春节后二手房挂牌量“高歌猛进”，不断攀登“新高峰”。

据深圳市房地产中介协会透露，当前全市有效二手房源在售量达73145套，较前一周增加1555套，创历史新高。

比元宵节后多了超1.1万套，在成交逐月增加的情况下，抛盘量仍远大于市场消化的速度。

数据统计截至2025年4月7日

与此同时，3月二手住宅网签量达6078套，环比增长约15%，市场“小阳春”态势明显。

然而，深圳中原数据显示，超半数小区业主选择下调报价，挂盘均价下跌的房源占比达50.9%，反映出供需矛盾加剧下业主的“内卷”心态。

交易中，买在最高位、卖在最低位的业主，亏掉首付已是寻常事。

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市场预期分化 挂牌量激增，去化逐步落后

一季度，深圳二手房市场呈现出“量升价跌、库存积压、预期分化”的复杂格局。

从成交结构来看，市场两极分化特征显著。

福田安托山、南山科技园等核心板块的部分次新盘价格已反弹至2021年高点，而龙岗、坪山等区域的二手房成交周期普遍延长，部分房源挂牌价较年初下降超10%。

例如，拥有“双知名学校”加持的安托山海德园，在贝壳平台上，3月的平均挂牌价格约17万/㎡，环比微涨；自去年9月解禁后，套均成交周期107天，换句话说挂牌3个月即能卖出，成为市场流通率较快的典型代表。

2024年下半年以来，深圳陆续出台“取消豪宅税”“优化限购政策”等举措，刺激置换需求入市。2024年全年二手房成交66880套，同比大增57.1%，市场进入“以价换量”阶段。

2025年一季度延续了这一趋势，但新增挂牌量持续高于去化速度，导致库存压力陡增。

当前深圳二手房平均议价空间随着市场情绪而波动。

目前已扩大至8%-10%，部分非核心区房源甚至超过15%。以宝安新锦安海纳公馆为例，其89平方米户型挂牌价普遍较年初下调50万-80万元，但成交周期仍长达3个月以上。

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网红盘韧性渐现 一季度成交量惊人

乱世中，网红盘的韧性渐现。

作为深圳楼市“风向标”，华润城润府一季度成交量位居全市前列。

据乐有家研究中心整理，3月份以网签量31套的水平，与西丽刚需红盘桃源居并列第一。

其89平方米3房户型因高性价比、科技园产业支撑及优质xuewei资源，成为刚需改善客群的首选。

3月一套中层房源以1680万元成交，较2024年同期上涨12%，挂牌周期仅15天。值得注意的是，润府一期的在售房源中，近三成为“满五唯一”房源，税费优势进一步加速去化，在近一年中最高回涨了16.4%。

百花片区作为深圳传统学qu“天花板”，一季度成交呈现“量价背离”特征。以百花园二期为例，其80平方米两房户型成交价稳定在1200万-1300万元，较2023年低点回升20%，但挂牌量同比增加40%。

这表明，尽管学qu房需求仍存，但“老破小”房源因居住品质劣势，正逐渐被次新学qu房取代。

不过不用担心，4月份也许是一个突围的好时机。

据上海克而瑞研究中心统计，接下来新房住宅进入供应“空窗期”的深圳，受到新房市场供给约束，短期内成交难以放量。

有入市需求的买家转向二手房的概率攀升，市场持续向改善需求倾斜，供应结构仍然呈现出“改善为主、刚需为辅”的特征。

2024年4月预计商品住宅供应变动情况（单位：万平方米）

还有最后一个重要的因素：政策变量！

近日，南京官宣“全线放开限购限售”，全国购房“裸奔”的城市队列越来越庞大。

市场普遍预期，若二季度出台“核心区限购取消”、“增值税减免”等政策，或将刺激新一轮需求释放，但分化格局难以逆转。