三评成都“20年租约”纠纷：媒体渲染与法律真相的割裂

三评成都“20年租约”纠纷：媒体渲染与法律真相的割裂 

——从《民法典》视角解析“买卖不破租赁”的误读

华商律师周争锋

近日，成都市民李先生“200万购房遭遇20年租约”事件引发热议。红星新闻等媒体通过多篇报道聚焦中介失职、垫资公司“吃差价”及租约合法性争议，却因对《民法典》规则的片面解读，导致公众对“买卖不破租赁”原则产生严重误解。

结合法律条文与案件事实，本案核心争议实为媒体对法律规则的认知错位，其报道不仅混淆了“租赁备案”与“实际占有”的效力边界，更将“以租抵债”的“20万租约备案”原文更改为“20年租约”的债权关系错误定性为真实租赁合同，始终没有展示租赁备案登记记录，最终误导公众对交易风险的判断。  

一、法律规则错位：媒体忽视《民法典》对“买卖不破租赁”的修订  

根据《民法典》第725条，“买卖不破租赁”的适用需满足两大要件：  

1. 租赁合同合法有效；  

2. 承租人已按合同实际占有租赁物。  

本案中，租客吕某某虽与张女士签订20年租赁合同并完成备案，但自2023年签约至纠纷发生时（2024年），从未实际入住或使用房屋，更未进行装修、管理等占有行为。依据《民法典》，即便租赁合同已备案，因缺乏“实际占有”这一法定要件，该租约对新房主李先生不产生任何对抗效力。租赁备案仅为行政登记，非法律对抗效力的来源。  

媒体反复强调“20年租赁备案”对李先生的威胁，却选择性忽略“实际占有”要件，错误渲染“备案即有效”的恐慌情绪。此报道逻辑与《民法典》第725条的立法本意背道而驰，显属对法律规则的重大误解。 

关键是从头到尾人家合同上写的是"租赁备案20万左右、客户知情、协商处理"是可以赎楼的让与担保债务关系。媒体非要给他换成“20年租赁备案”的租赁合同关系，并且从未展示本案曾经有过20年的租赁备案登记手续。 

二、“以租抵债”的本质：租赁外衣下的债权债务关系  

本案租赁合同暴露两大异常：  

1. 租金畸低：150平方米房屋月租金仅1200元，显著低于成都市场价；  

2. 租金未实际支付：双方约定以租金抵销债务，无真实租赁合意；

3.合同原文写的是"租赁备案20万左右、客户知情、协商处理"，不是媒体公开报道的20年租赁合同。

 最高人民法院（2020）民终3044号判例明确指出：“以租抵债”合同本质为一般金钱债权债务关系，不构成真实租赁，不适用“买卖不破租赁”规则。本案中，张女士与吕某某的“租约”实为债务清偿工具，其法律效力仅限于双方债权债务，对房屋所有权变动无任何约束力。  

媒体却将此类“以租抵债”协议与真实租赁混为一谈，甚至将吕某某主张的“20年租约”视为合法权利，进一步加剧公众对法律规则的混淆。  实际上租赁备案这种债的担保手段，类似于民法典担保司法解释的让与担保。

三、中介责任争议：媒体片面归责与法律义务的边界  

媒体指责中介公司未尽审查义务，未查询租赁备案，但忽略以下事实：  

1. 中介的核心义务是核实房屋实际使用状态。根据《房地产经纪管理办法》，中介需实地查看房屋权属及占有情况。本案房屋为清水房，过户前无人居住痕迹，中介已尽合理注意义务。  

    2. 租赁备案非强制公示信息。备案撤销依赖业主主动申请，中介无法通过备案记录判断房屋当前占有状态。社会上大量的业主，在租客搬走了以后不主动办理租赁备案的撤销手续。  

媒体将“未查询租赁备案”等同于失职，实为对二手房交易流程的误读。中介责任应限于核实房屋现状，而非追溯备案历史。  

四、垫资公司“暴利”争议：风险博弈与合法商业逻辑  

垫资公司以185万元全部打水漂为代价，帮助出卖人赎回抵押房产，并代为出售房产，承担交易失败的全部风险，最终通过转售获利43万元。此操作符合商业风险对价原则：  

若交易失败，房产在交易过程中被其他债权人查封，垫资公司恐将损失全部垫资款；  

若成功，其利润包含垫资成本、服务费及风险溢价，服务的内容包含赎楼程序和代卖程序两个流程。

媒体将此类正常商业行为渲染为“诈骗”“两头吃”，却未提供任何证据证明垫资公司存在欺诈故意，显属情绪化指控。根本不考虑那些资不抵债的出卖人，在卖房的时候在市场上除了这些愿意冒险的垫资公司以外，没有人愿意购买他们的房子，他们根本无法出售自己的房产，达到自己的售房目的。  

五、舆论失焦：法律问题被道德绑架  

本案本质是张女士债务危机引发的连锁反应，其通过公证委托垫资公司代理交易，并和垫资公司提前签订了提存公证分配协议，法律后果应由委托人自行承担。然而，媒体将矛头指向中介与垫资公司，忽视以下关键事实：  

1. 张女士全权委托代理人，法律上视为对交易的全面认可；  

2. 张女士和垫资公司签订了提存公证分配协议，拿到了自己认为应得的款项； 

3.李先生以自己满意的265万元市场价购房，未受价格欺诈。 

公众在媒体报道的煽动下，将正常的商业风险与法律争议曲解为“黑心中介”的道德问题，偏离司法框架。  

结语：回归法律理性，警惕舆论审判  

本案暴露媒体在专业法律事件中的两大弊病：  

1. 片面渲染细节，忽视法律要件；  

2. 以道德叙事替代法律分析。