开始进场收房了！

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近期，收购存量房，要提速了！

一方面，近期结束的“两会”提出“推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面，给予城市更大自主权”。这是对2024年存量房收购受阻明显不满，针对性地提出了解决方案！

另一方面，今年是市场止跌回稳的关键一年，国家明确了“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，而阻碍这一目标的，就是包括土地、在建、在售的广义库存“去化难”，开发商为了保卫资金链、偿债、交付房源，不得不降价、甩卖，导致市场对房价的下跌预期非常顽固。

可以讲，收储收购的进度，直接决定止跌回稳的效果！

自去年5月17日国家提出收购存量商品房用作保障房以来，全国已有超60个城市表态支持“收储”商品房工作，32个城市发布“收储”细则，14个城市有项目落地，包括重庆、苏州、武汉、郑州、长春、金华、保定、乐山等，收购总量约15.6万套。但落地效果仍很有限。

尽管央行推出了3000亿元保障性住房再贷款，但截至到去年11月末，落地审批贷款金额约435亿元，仅占再贷款总额度的14.5%。实际投放的额度中，主要是过去8个租赁贷款试点城市推进比较成熟的保租房项目，扣除这8个城市审批落地的412亿元，新增落地额度仅23亿元多一点。

相比之下，存量土地收储进展要顺利很多。据中指院监测，截至今年3月8日，各地公示第一批拟使用专项债收回收购闲置存量土地的数量已接近240宗，拟收储价格超450亿元。其中，广东省率先发行超300亿元专项债用于回收闲置存量土地，且债券已开始招标发行。

收购存量房进展滞后，主要原因有三：

• 资金制约，也就是前面讲的保障房再贷款使用率低。地方申请资金的积极性还是比较高的，但由于贷款来自银行，要讲资金平衡，但购置价格高的商品房，用作价格较低的保障房，资金平衡难度较大，导致有额度，但放不出去；

  
  

• 用途制约，即只能用作配租或配售型保障性住房，保障房对于户型（70-90平米为主）、区位（交通便利）等都有要求，但待收购的房源往往无法满足这些要求。即便勉强满足了，收回来也很难配租、配售出去；

  
  

• 价格制约，这是最关键的，重置价格（保障房定价）远远低于开发商预期，导致很难找到这样的项目。

  
  

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此次，放开了收购的主体、价格和用途。意味着省市属、区属国企、市场化企业，都可以进场收购；意味着不拘泥于成本价、白菜价收购，不拘泥于只能用作保障房，还能用作人才房、拆迁安置房、“房票”、学生宿舍等。同时，还明确了可以用地方专项债、专项借款来收购。

那么，能否激活“存量收购”，进而降低库存堰塞湖对房价止跌的掣肘、对市场预期的掣肘呢？

这里，我们首先要把库存的结构搞清楚。

我们看137个重点城市，库存分布是非常不均匀的。其中，仅有39个城市在售库存消化周期在2年以内，占比不到三成（28%），主要是一些热点城市，但这些城市新房交易占比达到50%。

数据来源：克而瑞地产研究

特别是，消化周期在18个月内的13个城市，只占了137个城市8%的库存规模，但销售规模却占到了137个城市总销售规模的18%，主要是上海、杭州、西安、成都、深圳等热点城市。

另外，100个城市消化周期在24个月以上，在售库存要2年才能卖完，库存占比超过了70%，但销售占比只有51%；这其中，26个城市消化周期在60个月的以上，流速极为低迷。这些城市狭义库存占到样本城市总量的21%，但是新房市场交易规模仅为样本城市总量的6%。

结论是：在售库存主要在内地一些非热点二线、三四线城市，库存占比大，但销售占比很低。

现在，各个市场分化非常明显，即便是广州这样的一线城市，有热销的区域、库存周期很低，但也有“去化难”的区域，主要是一些外围区域。比如，广州外围的增城区、花都区番禺区，这三个外围区的在售库存就占到了全市近60%的库存，而且库存相比2024年底还增加了。

表：广州2025年1月末分区域库存套数占比较2024年未变动情况

数据来源：克而瑞地产研究

当然，库存的结构比这个还要复杂。每个行政区都可以分若干了板块，特别是外围区政府所在的中心街道、新开发的片区、更外围的片区等等。克而瑞统计了2024年去化周期超36个月且狭义库存量为这个城市TOP10且的板块，定义为“双高”（高库存+高去化周期）板块。

可见，即便是热点城市，房子好卖，楼市整体去化周期不高，也有难去化的板块。比如，2023年以来市场交易表现不俗的成都，媒体报道2025年2月份青羊区、锦江区、武侯区、成华区、天府新区等等，新房消化周期普遍在6-8个月，但也有一些板块，比如东部新区去化周期要60多个月。

表：热点城市“双高”（高库存+高去化周期）板块库存基本情况（万平米、月）

数据来源：克而瑞地产研究

户型结构方面，偏中大户型，这是第二个结论！

截止到2025年1月末，广州新房在售库存，占比最高的面积段为100-120平米，达到21.64%；100平米以上的占比55.83%。其他城市也类似，2025年1月末武汉在售库存主力面积段为100-140平，占比近60%，100平米以上的占比近70%；南京100平米以上户型的库存占比46.6%。

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总结一下，当前我们面临的去库存态势是：

• 非热点二线、三四线等低线城市库存占比大；

• 外围区域库存占比大；

• 大面积库存占比大。

  
  

这给收储带来了难度！

因为，低线城市人口净流出、住房自有率高，收储的必要性不大；大城市外围区域人口少，职住不平衡，配套不完善，收储的必要性也存疑；房源户型大，不符合收购的用途（保障房或人才房）。

如果再考虑到，这些房源所在的区域，可能有跌价预期，配售确实有点难度。如果再申请要还本付息的专项债来收储，那就更不划算了。那么，是不是就没有盘活或收储的可能性了呢？

那也不是！

近期，湖北大学斥资近两亿元，收购武汉城建·水岸（阳逻水乡）5号楼、6号楼存量商品房352套用于学生住宿。近年来，大学宿舍紧张的问题很突出，几十所大学官宣，不再为专业研究生、非全日制研究生、人事档案不转入的硕士提供宿位，很多人只能在校外租房。

以山西为例，该省高校学生宿舍现有716.74万平方米，生均7.02平方米，按照建标测算，缺口面积约349.72万平方米，占比32.79％，其中公办本科高校现有学生宿舍面积447.26万平方米，缺口面积约136．88万平方米，占比23.43％。缺口巨大，本科生四人间、硕士两人间成为奢望。

但同时，很多城市在建设大学，或在扩招，而且还主要位于城市的郊区（也好理解，城区哪有那么大块土地）！比如，今年上海重大工程预备名单中，出现多个大学扩建，比如上海大学、上海应用技术大学、上海健康护理职业学院、华师大，分布在嘉定、奉贤、金山和临港等外围。

如果到校外租房，对于还未毕业的学生来讲，这是一笔巨大的支出，而分散租房对学校管理来说也有一定风险。收储存量商品房项目做学生宿舍，首当其冲的就是能解决学生的住宿需求。

笔者建议，可以将超过4人（含）一间的宿位分配，调整至2人一间。不像笔者那个年代，可以接受8人/间的宿位配置。对“00后、10后”来说，大多数人从小就有独立的居住空间，特别是到了攻读硕士这个阶段，如果宿位比较紧张，对于推进学业、就业，都是非常不利的。我国的住房发展，已经从“有没有”到“好不好”了，这个观念也应该覆盖到广大的在校生。

其次，还能缓解大学生在校的生活压力，也变相缓解了就业压力（特别是选择攻读硕士的本科毕业生）。捎带着，也能消化外围区域新房库存。还要注意的是，大学生不仅能按时缴纳住宿费，还是消费意愿很强的一群人。这样，收储和运营这类存量房项目，资金平衡也能够达到。

笔者还建议，随着外围产业新区、新城的建设，很多企业开始迁到城市外围。由此，强调产教融合的职业类院校，部分可迁到城市外围。这样做，有几个好处：比如学生从实习到就业，可以做到无缝对接；比如，还能实现职住平衡，提高招聘适配性；比如，还能将城区土地资源腾退出来。

除了用作学生宿舍以外，还可以做企业宿舍、人才用房、安置用房，即所谓的“以购代建”。对于布局在外围的企业，可以盘活存量房做人才房、职工宿舍，提高招引企业、招引人才的竞争力。

这样，也就避免了大户型房源，不符合保障房的户型标准，难以配租、配售出去。怎么做呢？可以将这些房源统一招租给某家企业，由企业提供给其员工，可以是3-4人租住一套房，每个人可租得其中一间。对于企业的管理人员或人才，可以单独分得一套房。这样的匹配性更高。

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当然，这样做不仅仅是为了“去库存”。对于收回来的房子，要根据学生宿舍的建设标准、配套要求，按照企业宿舍的配套要求，进行“二次改造”，主要是进行公共设施补短板行动。

实事求是讲，外围这些在售房源，多数是在2022年及之前批售或供地，普遍存在市政设施（水电管气路网等）、公服设施短板的问题。为啥说2022年之前呢？因为，这之前的很长一段时间，都是楼市“高周转”的年代。萝卜快了不洗泥，这些项目或多或少都有缺这缺那的问题。

因此，收回来以后，在配租配售出去前，还要进行配套补短板行动——“缺什么、补什么”。当然，用作学校宿舍，要符合教育部的相关规定；用作安置房，也要符合安置房建设的相关要求。

事实上，配套短缺的问题，可能是外围商品房项目的共性。于是，一般理解中，大城市外围的库存大、项目多、房价下跌厉害，可能很难卖出去了。但是，梳理数据发现，广州2024年新房卖的最多的区域，居然是库存最大、房价下跌最明显的增城区。这到底是怎么回事呢？

数据来源：广州中原地产

2024年，广州全市新房交易面积为776万平米，最偏远的增城区，新房卖了137万平米，占到全市近20%的份额。大家看上图，2024年增城区新房平均户型为97平米/套，唯一低于100平米的。

说明什么？刚需在买房。这与增城的房价低有关系。2024年，增城区很多项目的价格跌到高峰期的一半，大概为8000元左右/平米。当放开落户了，当按揭首付只要15%，利率只要3%。一套100平米、总价80万的房子，首付只12万，每月月供只要2500多元。这意味着什么？

房子成为可以消费得起的普通商品了。

即便配套存在短板，但依然阻挡不了那么多人要买房、要安家，特别是像广州这样的城市。这就是为什么，要将住房归类到大宗商品。当一线城市外围的价格到了8000元这样水平，其与成本价差别不大了，价格中虚高的部分散去了，房子也终于从资产神坛上下来，成为一般消费品了。

多数没房的人，飘在城市上空的人，若通过这个低成本的渠道在城市安家，一生的消费之旅就开始了，内需和消费才会上一个台阶。所以，收购存量房这件事上，我们看重的，不应该是资金上是否划算，而是通过透过收购，看到了城镇化、企业落地、招引人才、职工宿舍、学生住宿。

内需一点都不神秘，其源自普罗大众对“美好生活的向往”，也蕴藏在最朴素的落脚后安居、生育后养育、温饱后小康等等一连串的日常中。从收储来讲，如果认可外围供应是低效的话，就要站在更高的位置看待，收储可能是最后的渠道了。有人愿意接盘是幸运的，有人气了，就有好兆头。