二手房交流

沙井房价已被11号线透支?!未来多久才能起飞!

淘房哥-子文楼主 主楼
2016/6/12 10:05:29 评论 47浏览 34269





作为大空港规划的辐射片区之一,沙井中心区储备的空地比较充足,受地铁11号线利好,与原关内片区的交通与时间成本降低,但整个片区内部环境不太理想,配套也处于较低水平,整体宜居程度一般,房价被炒作的成分更大,有透支未来潜力的迹象......子文带你了解沙井楼市的置业价值。
 
一、沙井规划:大空港 宝安新城区
 
大空港地区的发展目标定位为宝安新城区、前海功能拓展区,主要发展航空服务、现代物流、商贸会展、高技术服务、文化创意五大产业集群(其中,国际会展中心与现代物流是片区的重要产业)。




而宝安南面的前海自贸区着力于深港金融服务业,欲打造成为亚洲顶级的金融中心,大空港拥有现代物流、航运的优势,恰好将成为前海强而有力的后勤部,前海发展也将带动周边区域人流、物流、资金流的聚集,为大空港的发展提供支撑。


二、沙井区域价值
 
大空港的主要区域是宝安的沙井、福永两大街道,核心腹地是西部滨海地区,而这两大片区恰恰是深圳发展质量较差的区域,以工业制造业为主,劳动力素质相对较低,小产权房和城中村更是遍布街道。






1、发展瓶颈:城中村和烂尾楼
 
沙井目前大环境还是比较差的,片区内城中村和工业厂房占据‘大片江山’,特别是停工烂尾的小产权房也不少,部分主体建到4~5层以上,十分影响片区形象,这些历史遗留的问题目前还不知道要怎么处理。





(旁边的烂尾楼+禧园旁的华润万家)


2、商业配套:缺乏大型综合体
 
商业对比以前,已经有很大的改善,但暂时还是缺乏相应的大型综合体,而且分布的地段基本靠近大空港区域,辐射范围十分有限,部分比较新的办公楼基本聚集在11号沿线附近。


配套:
沙井中学、沙井万丰小学、上寮小学、华一学校、荣根学校、金源小学、沙井人民医院、沙井万丰医院、沙井市民广场、天虹商场、华润万家、百佳华超市、京基百纳广场、沃尔玛等。




(深圳书城宝安城)



(沙井市民广场)




(西荟城的沃尔玛)

沙井目前只有少量二手房和新房可作为介入机会,医疗、教育、市政配套未能达到‘中心区’的标准,说白了就是档次还不够,而且人口素质有待提高(部分),有点乱糟糟的感觉,沙井市民广场那里遍地‘黄金’,真的一不小心就会中招。

高房价下的深圳:二线机会更多?
宝安8月楼市熄火?宝安八月调研(8.1~8.12)
同片区楼盘怎么选?宝中投资思路

西丽中心区如何?西丽中心区分析
宝安学位哪家强?:宝安中学与实验学校
西乡老城区长啥样?西乡老城逆袭靠地铁!
大家都在看
加载中...
咚咚淘房哥-子文1楼
2016/6/12 10:14:07
3、旧改:项目较多 品牌开发商进驻
 
旧改项目确实比较多,而且不少已经在动工或已建成,对沙井来说确实算是一剂强心针,特别是‘知名开发商’进驻旧改,前景可观。
 
旧改项目:
茭塘工业区城市更新单元(中熙香莎中央,建成)、辛养工业区更新(卓越)、沙井街道和一第三工业区城市更新单元(商业/住宅),沙井街道衙边工业区更新单元(工业用地),沙井上寮农批市场城市更新(意向)、沙井马安山锦胜工业园城市更新(工业)、沙井后亭社区城市更新(恒祥基)、沙井芙蓉工业区旧改(商业/办公)、德普物流电子配送中心(物流)、沙井金达旧改(星河)、沙一村旧改(京基),沙井东塘旧改、沙井万丰海岸城、沙井万科上星项目。



(地图放得太大,眼神又不太好,所以有些旧改范围会有较大的误差,只供参考)


旧天虹商场是沙井曾经的商业中心区,交通还算方便,不过公交站不少,可是要通往市区还需移步至宝安大道或107国道,目前已立项的旧改项目基本集中在京基百纳附近,但是老商业中心附近也有大片空地,不可小窥它的未来。




4、交通:11号线即将开通


地铁11号线、宝安大道、107国道、松福大道。







大空港规划正处于起步状态,现在说它未来到底能带来多少利好是显得比较空洞的,起码需要10年以上才能发展得有一定的规模,虽然目前价格处于较高位,但长期投资的潜力比较看好。


三、沙井片区楼市分析
 
在沙井片区中,只有万科翡丽郡,西荟城,鸿荣源禧园,棕榈堡,富通丽莎花都,东乐花园,壆岗大厦这7个楼盘是目前能在二手市场中流通的,商品房数量较少,其中较近的地铁盘为万科翡丽郡、西荟城、鸿荣源禧园,楼龄最新配套也相对较好,其次是棕榈堡和富通丽莎花都,靠近沙井天虹,可是距离地铁口较远(大型旧改项目多)。
 



咚咚淘房哥-子文2楼
2016/6/12 10:16:56
1、鸿荣源?禧园
 
主力户型:三房(79~80)、四房(96~99)、五房(137)
容积率:2.4%
物业:2.8元/㎡
优点:幼儿园,楼间距宽,近地铁
缺点:太近地铁,有噪音
批地时间:2005-08-09



点评:
禧园处于地铁11号地铁沙井站附近,紧靠宝安大道,交通十分便利,楼间距较大,裙楼自带商业(空置),容积率较低,花园自带幼儿园,绿化和环境都不错,步行10分钟可以去到沙井书城,华润万家,百佳华超市,户型以三房、四房为主(79平可以做3房,偶数层赠送高),论单价和品质几乎算是沙井目前最高的楼盘。


咚咚淘房哥-子文3楼
2016/6/12 10:19:29
2、西荟城(华盛新沙荟名庭)
 
主力户型:三房(85~88)、四房(123)五房
容积率:4.5%
物业:2.68元/㎡
优点:赠送较多,有幼儿园
缺点:容积率高,花园小区较小
批地时间:2010-08-20






点评:
共分4期开发,一已入伙,3期刚交房不久,今年10月出房产证,4期属于商业和住宅(公寓?),还在建设中,本项目属旧改出来的花园小区,距离地铁沙井站有点距离(900米),自身商业配套已经完善(小型),附近有沃尔玛,可是档次略显不足。此盘属于高拓户型赠送较多,户型方正实用,刚需自住可以优先考虑,内设有幼儿园、社区服务站、老年活动中心等配套物业,小区环境还行,居家氛围较好,容积率较高。
 

咚咚淘房哥-子文4楼
2016/6/12 10:20:22
3、万科翡丽郡
 
主力户型:三房(88~89),四房(127)
容积率:3.3%
物业:3.55元/㎡(万科物业)
优点:地面花园,分开管理,有幼儿园
缺点:某期有公租房,有变电站
批地时间:2011-04-08






点评:
万科分为5期开发,1/2期连在一起(有保障房),3期4期挨着(有公租房),5期未交楼,占地面积较大,最近五期闹出‘幼儿园侵占绿地’的事件,有很大的负面报道。花园内园林景观还不错,花园内带沙井中心幼儿园,商业裙楼以餐饮业为主,容积率比较低,属于较大的花园社区,但是附近有个变电站,相对离万科的楼盘更近一些。

咚咚淘房哥-子文5楼
2016/6/12 10:22:13
4、桑达棕榈堡
 
主力户型:两房(74~78)、三房(101~112)、四房(135~140)
容积率:2.4%
物业:1.58元/㎡(花样年)
学区:上寮小学、沙井中学
优点:近天虹,花园小区绿化还不错
缺点:不近地铁,周边环境一般
批地时间:2004-12-30






点评:
位于宝安沙井中心区,沙井文化中心广场及天虹商场南侧、丽沙花都北侧,是沙井第二个商品房项目,靠近万丰医院,沙井天虹商场,算是楼龄比较新的一个盘,自带商业裙楼有一定的规模,由于靠近天虹商圈,周边小型餐饮业比较多,也受人口素质制约,路面看起来有点脏。距离11号线沙井地铁口比较远,附近不远有一些空地,生活配套比较方便。
 

咚咚淘房哥-子文6楼
2016/6/12 10:24:21
5、富通丽沙花都
 
容积率:1.8%
物业:1.8(富通)
学区:上寮小学、沙井中学
优点:花园较大,居家比较舒服
缺点:不近地铁
批地时间:2002-11-09





点评:
沙井最早的商品房,分多层和小高层,附近也是天虹和沙井市场广场,此盘占地较大,有会所和幼儿园(万丰幼儿园丽沙幼儿园),自身商业一般(各行业都有些),小区品质还是相对较好,绿化覆盖率大,不过车位是完全不够的,总的来说,如果刚好在福永或沙井就业,家庭自住有车代步的条件下,这里的价位相对较低,是可以考虑的。


虽然桑达棕榈堡和富通丽沙花都距离地铁口有点远,但不要小看这两个楼盘的潜力,它们附近就是沙井华侨城项目和万科上星项目的旧改地块,但具体以及范围子文还不敢确定。

咚咚淘房哥-子文7楼
2016/6/12 10:38:06
顺便提提,沙井的部分统建楼以及小产权其实建的还挺不错的,真心要称赞一下!


但是禧园对面的统建楼就太过密了,站在门口看进去,简直是不见天日,有点夸张。。。





(空地)


(隔路相怼)


(不见天日)


(密密麻麻。。。)


沙井的点评告一段落,欢迎大家补充,但是不要无脑吹,谢谢。。。

kourai6168楼
2016/6/12 14:46:27
沙井未来还是很有潜力的,11号线通车后应该会好起来吧
咚咚淘房哥-子文9楼
2016/6/12 15:05:32
会好一些,但房价真的被透支了不少,主要还得看旧改来改变周边环境,大空港暂时还是个口号。
回复8楼kourai616的发言:
沙井未来还是很有潜力的,11号线通车后应该会好起来吧
蓝色浪花10楼
2016/6/12 15:49:34
赞下!分析的有理有据

沙井西或者是透支了,沙井东不知道LZ咋看?万科上星据说动工了,博林西岸也动了,如果沙井海岸城也动的话,那沙井东片区就厉害了

万科上星开工了,周边小区伤心了
咚咚淘房哥-子文11楼
2016/6/12 16:09:05
沙井东,都是大块头项目,被宝安大道和107国道包夹的地块都是好地方。




回复10楼蓝色浪花的发言:
赞下!分析的有理有据

沙井西或者是透支了,沙井东不知道LZ咋看?万科上星据说动工了,博林西岸也动了,如果沙井海岸城也动的话,那沙井东片区就厉害了

万科上星开工了,周边小区伤心了
音乐虫子ricky12楼
2016/6/12 22:25:52
我住沙井,楼主的分析评价有理有据,中肯而不浮夸,很值得参考!
前海号13楼
2016/6/12 22:27:54
把眼光放在三年之后,深圳每一块土地都不会透支
爱感谢14楼
2016/6/13 0:42:51
子文用"透支"一词,我不太认同
1.之前由于修1号线,后来又修11号线,都占用了宝安大道,使沙井和宝安以及市内的交通不畅,从而阻碍了宝安和市内的刚需和投资客来沙井考察和购房,
2.随着11号线通车(将带来大批刚需),以及沿江高速沙井出入口的开通 ,交通瓶颈将被打开,大批刚需和投资客将来到沙井,端午节后沙井盘的看房量明显上升就是最好的明证,
3.子文也说过,沙井的商品房供应量少,僧多粥少的状况将愈发突出,
4.深圳新会展中心,空港新城,海上田园,穗莞深城际铁路,六号线(离沙井也不远),还有已列入四期地铁规划的12号线和20号线对沙井也是利好,如此多的预期,怎么能说  透支 呢
5.还有子文列举的一系列旧改,对沙井也应该是利好吧。
        刚刚才开始走上城市更新轨道的旧片区,怎么能说是透支?难道光明新拍的楼面价2.73万/平的地王,也是一种透支?
回复楼主的发言:
会好一些,但房价真的被透支了不少,主要还得看旧改来改变周边环境,大空港暂时还是个口号。
回复8楼kourai616的发言:
沙井未来还是很有潜力的,11号线通车后应该会好起来吧
爱感谢15楼
2016/6/13 0:55:39
再补充一点
沙井虽然没有金融业 ,但沙井的工业底子还是很强的,你去逛逛沙井那些围得很宽的工业园区以及里面的工厂就知道了。所以沙井本身也有挺强的购买力。要不是沙井建了那么多小产权房释稀了大部分的本地士豪,沙井的那点商品房,还不够沙井企业主和白领以及沙井本地土豪的一碟小菜。
空港湾区16楼
2016/6/13 7:36:44

总之一个门外汉始终难以公平公正,当你没有拥有时难免有点酸,叫沙井当地人来评价是最好的
回复15楼爱感谢的发言:
子文用"透支"一词,我不太认同
1.之前由于修1号线,后来又修11号线,都占用了宝安大道,使沙井和宝安以及市内的交通不畅,从而阻碍了宝安和市内的刚需和投资客来沙井考察和购房,
2.随着11号线通车(将带来大批刚需),以及沿江高速沙井出入口的开通 ,交通瓶颈将被打开,大批刚需和投资客将来到沙井,端午节后沙井盘的看房量明显上升就是最好的明证,
3.子文也说过,沙井的商品房供应量少,僧多粥少的状况将愈发突出,
4.深圳新会展中心,空港新城,海上田园,穗莞深城际铁路,六号线(离沙井也不远),还有已列入四期地铁规划的12号线和20号线对沙井也是利好,如此多的预期,怎么能说  透支 呢
5.还有子文列举的一系列旧改,对沙井也应该是利好吧。
        刚刚才开始走上城市更新轨道的旧片区,怎么能说是透支?难道光明新拍的楼面价2.73万/平的地王,也是一种透支?
回复楼主的发言:
会好一些,但房价真的被透支了不少,主要还得看旧改来改变周边环境,大空港暂时还是个口号。
回复8楼kourai616的发言:
沙井未来还是很有潜力的,11号线通车后应该会好起来吧
凯撒王子17楼
2016/6/13 9:00:04
详帖,我想说的是不只沙井房价被透支,整个深圳房价都被透支。
除非整体市场萎靡,不然地铁开通后带来的群体效应真不太好说。也许只有等市场认证了。
咚咚淘房哥-子文18楼
2016/6/13 17:30:11
多谢支持
回复13楼音乐虫子ricky的发言:
我住沙井,楼主的分析评价有理有据,中肯而不浮夸,很值得参考!
咚咚淘房哥-子文19楼
2016/6/13 17:40:45
首先,沙井是处于还在发展中,片区定位次级中心区,目前能拿的出手的东西,其实并没有多少。

11号线也不单只有沙井有,特别是沙井的商品房目前就那几个盘在流通,所以之前的投资客基本把空间利润都榨干了,4万多的价格,都能买西乡老城区的房子了,但是沙井地多,长期前景要更好。

沙井能单一拿出来的亮点,就是未来的大空港,但是福永也在辐射区内,你认为地铁开通后,短期内带来大量刚需买入沙井然后房价上涨,是不太可能的,只有沙井自身发展起来才会受人青睐。

顺便一提,深圳所有地方都被透支了。
回复15楼爱感谢的发言:
子文用"透支"一词,我不太认同
1.之前由于修1号线,后来又修11号线,都占用了宝安大道,使沙井和宝安以及市内的交通不畅,从而阻碍了宝安和市内的刚需和投资客来沙井考察和购房,
2.随着11号线通车(将带来大批刚需),以及沿江高速沙井出入口的开通 ,交通瓶颈将被打开,大批刚需和投资客将来到沙井,端午节后沙井盘的看房量明显上升就是最好的明证,
3.子文也说过,沙井的商品房供应量少,僧多粥少的状况将愈发突出,
4.深圳新会展中心,空港新城,海上田园,穗莞深城际铁路,六号线(离沙井也不远),还有已列入四期地铁规划的12号线和20号线对沙井也是利好,如此多的预期,怎么能说  透支 呢
5.还有子文列举的一系列旧改,对沙井也应该是利好吧。
        刚刚才开始走上城市更新轨道的旧片区,怎么能说是透支?难道光明新拍的楼面价2.73万/平的地王,也是一种透支?
回复楼主的发言:
会好一些,但房价真的被透支了不少,主要还得看旧改来改变周边环境,大空港暂时还是个口号。
回复8楼kourai616的发言:
沙井未来还是很有潜力的,11号线通车后应该会好起来吧
咚咚淘房哥-子文20楼
2016/6/13 17:45:05
好吧,请让当地人评论吧。

不过好坏都得说哦,不是一味的说沙井有多少的好。
回复17楼空港湾区的发言:

总之一个门外汉始终难以公平公正,当你没有拥有时难免有点酸,叫沙井当地人来评价是最好的
回复15楼爱感谢的发言:
子文用"透支"一词,我不太认同
1.之前由于修1号线,后来又修11号线,都占用了宝安大道,使沙井和宝安以及市内的交通不畅,从而阻碍了宝安和市内的刚需和投资客来沙井考察和购房,
2.随着11号线通车(将带来大批刚需),以及沿江高速沙井出入口的开通 ,交通瓶颈将被打开,大批刚需和投资客将来到沙井,端午节后沙井盘的看房量明显上升就是最好的明证,
3.子文也说过,沙井的商品房供应量少,僧多粥少的状况将愈发突出,
4.深圳新会展中心,空港新城,海上田园,穗莞深城际铁路,六号线(离沙井也不远),还有已列入四期地铁规划的12号线和20号线对沙井也是利好,如此多的预期,怎么能说  透支 呢
5.还有子文列举的一系列旧改,对沙井也应该是利好吧。
        刚刚才开始走上城市更新轨道的旧片区,怎么能说是透支?难道光明新拍的楼面价2.73万/平的地王,也是一种透支?
回复楼主的发言:
会好一些,但房价真的被透支了不少,主要还得看旧改来改变周边环境,大空港暂时还是个口号。
回复8楼kourai616的发言:
沙井未来还是很有潜力的,11号线通车后应该会好起来吧
首页 尾页
...